二手房验收流程、细节和重要注意事项

一、二手房验收流程、细节

二手房验收流程：

1、查看三书一证一表

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。

2、验收

一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

3、核查房屋总面积

套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

4、签相关文件

签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

5、交合理费用

这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

二手房验收细节：

1、二手房验收检查墙体情况

墙面重点检查平整度、看是否渗水、是否有裂缝，特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

2、二手房验收检查防盗门情况

看防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活;观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象;检查门铃是否不响或响了不停。

3、二手房验收检查窗户情况

检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀;看推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞;窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水;双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

4、二手房验收检查管道情况

看管道安装是否通畅和密封，用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。

二手房验收检查厨房烟道方法：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

二手房验收检查煤气管道方法：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

5、二手房验收检查下水情况

先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。

二、二手房验收重要注意事项

1、结算维修*

如果是*次买房的朋友可能对维修*不清楚，这个其实是为了维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用制定的。按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修*账户中余款是不予退还的，因此卖方凭《商品住宅维修*结算交割单》绿色联可向买方按实结算或赠送给买方。

2、告知电表状况

在交房的时候，建议买方亲自查验一下电表，看是否有移动或改装的痕迹。在实际操作中，新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。查验完后和原业主交接结清以下电表账单。

3、结清水表账单

一般来说，房产买卖双方不需要办理水表过户手续。不过交房的时候，根据买卖合同的约定，双方必须要进行抄表读数，且抄表数应由业主结清所欠费用。

4、结清*、宽带费用

简单的方法就是卖方去电信公司注销或迁移该*，然后买方另外自行申请安装*。如果买方需要延用卖方的**，则买卖双方可以一起到电信部门办理过户相关手续。

5、有线电视过户

交房的时候，买方可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买方凭上述两样资料和新的房地产权证，可以到住宅所在地区的有线电视公司办理户口手续。

6、办理煤气过户

根据煤气公司的规定，买卖双方必须在《房屋买卖合同》中明确记载本房价包括煤气设施费和该煤气设备*转让的证明书，双方必须亲自向煤气部门办理户籍变更手续。